目前水乡片区的环保基地寥若晨星，土地资源污染现象还普遍存在，针对近几年我们在司法鉴定评估中遇到的污染土地价值相关问题，提出一些方法及思路，仅做抛砖引玉。我们主要探讨收益还原法、成本逼近法两种评估方法。

　　1、收益还原法
　　土地租赁案例可以在相关平台和数据机构获取，也可以通过房地产租金剥离建筑物部分来求取土地租金。在对污染土地价值评估，我们技术思路是考虑污染因素对纯收益的负面影响。直接影响是污染清理费用，可以向环境监测治理机构寻求协助，量化污染清理费用并不难，得出污染清理费用后，并考虑污染清理周期，按现金流折现可以算出污染因素对纯收益直接影响。间接的影响即污名效应，污名效应即人们规避污染土地的心理，这种无形价值损失会随时间的流逝而慢慢消亡，目前有大量土壤修复环保机构，其检测报告往往被大众认可。
　　根据检测报告的治理周期，一般在治理周期给予考虑，即在治理周期通过增加资本化率的方法考虑污名效应（无形价值损失），通常治理周期会高于污染清理周期，因此可以根据污染性质、程度、范围、风险结合检测报告来确定资本化率的增加值，具体可以通过模糊数学用矩阵分析来确定，也可以通过回归方程式建模做线性分析来确定，其目的都是为了把定性分析转定量分析。治理周期以外的土地剩余年限恢复正常的资本化率。计算出污染因素对纯收益的减损后，按正常的收益法可求出污染土地的价值。

　　2、成本逼近法
　　成本逼近法以取得和开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，加上客观的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益等确定土地价格的方法。
　　污染土地价值一般采用累减法，即正常土地价值减去污染土地清理和修复费用、污名效应（无形价值损失）、环境责任费用，污染土地清理和修复费的量化过程与上述收益法里面处理方式相同，在此不再赘述。
　　污名效应的确定本身存在定性分析的层面，在成本逼近法一般采用国外学者提出的双倍效应法（即环境责任费用的2倍），环境责任费用是一系列不可预见费，包括对人身健康损害的赔偿或额外支付的环境保险费用等，可参考当地环保政策进行确定。
　　总之，随着法律机制的健全，人们法律意识和环保意识的增强，污染土地及房地产的价值影响也会愈发明显，我们估价人对此类评估业务任重而道远。